To jest absolutnie OBOWIĄZKOWY wpis, jesli wynajmujesz mieszkanie w Niemczech. Głównym problemem omawianym w tym wpisie jest grzyb, jednak przygotowałam dla Ciebie ekstra bonus – kilkuczęściowy poradnik w Newsletterze dla najemcy w Niemczech 🙂 Po zapisaniu się tu otrzymasz emaile w sprawie praw najemcy w Niemczech: 1. dwujęzyczny wzór listów do właściciela z informacją o problemach (różne częste powody), 2. rozwiniemy najczęstszy powód sporny: koszty mediów, 3. informacje o kaucji + podnoszeniu kosztów czynszu, 4. różne braki w mieszkaniu, 5. niedozwolone klauzule w umowie. Jest on częścią normalnego newslettera i jest bezpłatny. Możesz się wypisać, kiedy chcesz. ZAPISZ SIĘ TU (klik). Witam Cię w ogóle na moim blogu, mam na imię Sylwia i od 2011 mieszkam w Niemczech. Przyjechałam bez języka, pracowałam w McDonalds i uczyłam się sama języka na boczku;) potem udało mi się zahaczyć jako rekruterka dla Polaków, a potem jak zostałam mamą, założyłam tego bloga. Na moich social mediach możesz uczyć się ze mną języka i cieszyć się nowinkami, oraz brać udział w dyskusjach w komentarzach. Więc zapraszam na konto na Facebooku (kliknij tu) lub na instagramie (kliknij tu) . A teraz lecimy z tematem 🙂
Pleśń – dlaczego jest tak nagminnym problemem w Niemczech? Brak wentylacji itd…
Przy szukaniu mieszkania koniecznie zwróć uwagę na to, żeby mieszkanie miało mniejszą szansę na grzyb. Poddasze z nieszczelnym dachem lub parter, brak wentylacji, grube tapety, błędy konstrukcji (np. przy ocieplaniu) mogą być powodem pleśni. Jednak to również zachowanie najemcy może spowodować pleśń, np. niedostateczne ogrzewanie. Tu polecam Ci sprawdzić, czy możesz mieć tańszego dostawcę energii – warto zmieniać go co jakiś czas i zgarniać bonusy dla nowych klientów 😉 Dzięki porównywarce Check24 możesz wybrać najlepsze oferty i załatwisz wszystkie formalności online -my tak zawsze robimy z moim mężem 😉 i nie płacimy ani euro więcej, niż musimy. TU (klik) znajdziesz porównywarkę cen gazu, a TU (klik) porównasz ceny prądu. (linki afiliacyjne). Wracając do tematu “niedogrzania” itd- powstaje problem z odpowiedzialnością i oczywiście kwestia, kto opłaci remont. Oczywiście pleśń również bardzo niekorzystnie wpływa na zdrowie, więc nie bagatelizowałabym tego problemu. Na końcu znajdziesz parę praktycznych porad, jak uniknąć pleśni, ale najpierw najważniejsze kwestie – czyli finansowe i prawne.
Gdzie zgłosić pleśń w mieszkaniu w Niemczech?
Pleśń zgłoś niezwłocznie i pisemnie u swojego właściciela mieszkania lub spółdzielni, u której wynajmujesz. Dane oczywiście znajdziesz w umowie o mieszkanie. Ujmij również żądanie naprawienia szkody, najlepiej z terminem.
Kto odpowiada za grzyb w wynajmowanym mieszkaniu lub domu w Niemczech?
I tu jest pies pogrzebany. Czy ta pleśń to wina błędów w konstrukcji mieszkania, czy najemcy, czyli Twoja? Pierwszym podejrzanym o winę jest właściciel mieszkania. To on musi najpierw udowodnić, że to nie jest jego wina, że grzyb powstał. (BGH ZMR 2006, 356 für Fogging) Dopiero, jeśli jemu się to uda, to ty musisz udowadniać, że jednak tak nie było. Tutaj wchodzą w grę również wypowiedzi świadków. Jeśli uda Ci się uwiarygodnić swoją wersję, tzn. udowodnić, że odpowiednio grzałeś, wietrzyłeś itd., to właściciel musi ponieść koszty remontu. Wtedy też wchodzi w grę opłacanie przez Ciebie OBNIŻONEGO czynszu.
Twoje potencjalne winy spowodowania grzyba na ścianach w mieszkaniu w Niemczech:
Oczywiście pierwszym zarzutem jest brak wietrzenia i ogrzewania. Kwestią sporną jest sprawa ustawiania przez Ciebie mebli. Jeden wyrok stwierdza, że masz prawo ustawiać meble jak chcesz, jednak rozsądnie jest zostawiać trochę odstępu między meblami a ścianami zewnętrznymi budynku (LG Hamburg, Az.: 311 S 88/96; LG Düsseldorf, Az.: 24 S 242/94; LG Mannheim, Urteil v. 14.02.2007, Az.: 4 S 62/06). WIęc dla własnego dobra lepiej nie ustawiaj wielkich szaf przy zewnętrznych ścianach budynku.
Główne winy właściciela, na które możesz się powołać:
Jakie zarzuty możesz Ty wysunąć wobec wynajmującego/właściciela? Złe/wybrakowane ocieplenie budynku, awarie w sieci hydraulicznej (nie spowodowane przez Ciebie). Możesz zarzucić mu też brak prawidłowych informacji na temat np. nowych zasad wietrzenia spowodowanych remontem. Wynika to z tego, że rozbudowa czy remont w budynku może powodować zwiększenie wilgotności, więc trzeba porządnie wietrzyć, o czym właściciel MUSI Cię poinformować (LG Lübeck, WM 90, 202))
Kiedy i o ile można obniżyć czynsz, jeśli masz pleśń w mieszkaniu w Niemczech
Jeśli to wynajmujący (właściciel) jest odpowiedzialny za pleśń, masz prawo do obniżenia czynszu. Wyroki sądowe dają wytyczne, jak powinno się kształtować takie obniżenie czynszu. Pomocne mogą być też tabele obniżania czynszu o konkretne sumy procentowe. Jednak są to tylko punkty orientacyjne.
Orientacyjna tabela obniżania czynszu w Niemczech w przypadku grzyba:
1-10% – średni grzyb w łazience lub kuchni
10-25% średni grzyb w pokoju dziennym lub sypialni
25-50% grzyb w wielu pokojach i zapach grzyba
50-75% wilgoć i silny grzyb wraz z zapachem w całym mieszkaniu
100% stan nie nadający się do zamieszkania lub negatywne skutki zdrowotne
Wyroki sądowe – orientacyjnie pokazujące obniżenie czynszu w Niemczech
Tutaj poznasz kilka przykładowych decyzji sądów w podobnych sprawach:
- 7% przy powracającej wilgoci
- 15% przy niezbyt rozprzestrzenionym grzybie w wielu miejscach mieszkania
- 5-20% przy optycznych szkodach i lekkim zapachu w zależności od intensywności
- 50% przy grzybie w pokoju dziennym, gdzie 60% ściany było pokryte nim
- 100% przy zwiększonym zagrożeniu zdrowia przez zarodniki grzyba
Grzyb na ścianach w Niemczech a kaucja
Jeśli to z TWOJEJ winy powstała pleśń w wynajętym przez Ciebie mieszkaniu, właściciel może zatrzymać kaucję na poczet remontu. Dotyczy to również innych szkód, oddania mieszkania w wyraźnie gorszym stanie, niż wcześniej itd.
Grzyb na ścianach w mieszkaniu w Niemczech a wyprowadzka w trybie natychmiastowym
Odsuwasz szafkę albo zaglądasz w kąt a tam wielkie pleśniowe „malowidło”. A akurat masz okazję się wprowadzić gdzieś indziej. Ale masz umowę, która wymaga od Ciebie dłuższego okresu wypowiedzenia albo uniemożliwia je przed konkretnym z góry narzuconym terminem. Czy możesz powołać się na zagrożenie zdrowia spowodowane zarodnikami grzybów, żeby skrócić umowę? Niestety jest to BARDZO trudne. Bardzo ważne jest, żebyś dał właścicielowi Abmahnung, czyli upomnienie i/lub termin na rozwiązanie problemu.
Odszkodowanie za grzyb w mieszkaniu w Niemczech
Za samo występowania grzyba nie dostaniesz odszkodowania, jednak EWENTUALNIE możesz liczyć na jakieś pieniądze, jeśli udowodniłeś, że Twoje pogorszenie zdrowia wyniknęło właśnie z powodu tego grzyba. Nazywa się to „Schmerzensgeld”. Jednocześnie mogą wymagać, żebyś udowodnił, że nie byłeś świadomy ryzyka (Beschluss des KG vom 9. März 2006, Rdnr. 16 am Ende). Generalnie uzyskanie takiego odszkodowania jest bardzo trudne.
Co zrobić, jak stwierdzisz pleśń w mieszkaniu Z WINY WŁAŚCICIELA w Niemczech? PODSUMOWANIE krok po kroku:
- Skontroluj przyczyny i zanotuj je
- Poinformuj właściciela pisemnie, może być emailem, załączając zdjęcia oraz opis przyczyn, poproś go o termin, żeby przyszedł i zobaczył szkody. Możesz od razu zaproponować, że np. pasowałoby Ci popołudniami lub w weekend. Taki wzór znajdziesz w poradniku: zyciewniemczech.de/wynajem (dostępny na razie bezpłatnie)
- Właściciel powinien zacząć załatwiać remont (tu oczywiście zakładamy, że to jego wina)
- Jeśli nic się nie dzieje, napisz list z żądaniem usunięcia szkód i daj na to termin. Jeśli tego nie zrobi, najlepiej skontaktuj się z pomocą prawną. Możesz zrobić to poprzez stowarzyszenie najemców lub ubezpieczyciela. Wtedy można rozważać drogę sądową i obniżenie czynszu. Osobiście niekoniecznie robiłabym to na własną rękę. Dlatego mnóstwo Niemców ma ubezpieczenia lub należy do związku najemców. Na ten temat napiszę więcej poniżej. Wtedy wszystkim zajmują się profesjonaliści, a ubezpieczalnia przejmuje koszty.
Jak wybrać ubezpieczalnię na przykład na rozprawy sądowe z właścicielami mieszkań w Niemczech?
W Niemczech istnieją związki najemców, które oferują podstawowe poradnictwo w ramach składek członkowskich – możesz poszukać np. lokalnych “Mieterverein”. Warto jednak tu zdecydować się na ubezpieczenie “prawnicze” (Rechtschutzversicherung), które za niewiele większą składkę da Ci np. wybór prawnika (możesz wybrać polskojezycznego). Takie ubezpieczenie jest oferowane w pakietach. Z doświadczenia znajomych widzę, że warto wziąć te ubezpieczenia jako pakiet: Miete (najem) oraz Beruf(praca zawodowa) oraz Privat (w sprawie różnych umów, również sprawy socjalne). O ubezpieczeniach będę jeszcze pisać, bo to wielki temat w Niemczech 🙂
Z czyjej winy jest grzyb w mieszkaniu? Kwestie sporne i wynajęcie rzeczoznawcy
Jeśli zdecydujesz się iść przed sąd, ponieważ właściciel nie reaguje, to najpierw teoretycznie Ty musisz pokryć koszty. Teoretycznie, bo w przypadku Niemców w praktyce to firma ubezpieczeniowa przejmuje te koszty. Chodzi o rzeczoznawcę, który dokona oceny budynku, Twojego adwokata itd. Jeśli wygrasz, to pracodawca oczywiście musi ponieść te koszty. Tylko pamiętaj – nie bierz rzeczoznawcy, zanim nie przejdziesz standardowej procedury, czyli przede wszystkim przed kontaktem z właścicielem! Sam rzeczoznawca to koszt ok 350-500€.
(Tak wygląda porównywarka Check24, gdzie możesz wybrać najtańszego dostawcę i zaoszczędzić setki euro rocznie. Zobacz:
(Link affiliacyjny)
Jak udowadniać, że grzyb nie jest z Twojej winy?
Jeśli dopiero się wprowadzasz, sprawdź cały stan mieszkania i zrób dokładne zdjęcia wszystkich szkód i plam. To generalnie w kwestii tego, żeby przy wyprowadzce nie było, że to Twoja wina. No ale wróćmy do tematu grzyba. Załóżmy, że wprowadzam się do mieszkania, które generalnie wygląda mi podejrzanie pod kątem ewentualnego powstania grzyba. Co ja bym robiła? Oczywiście dokumentowałabym odpowiednie działanie. Na przykład powiedzmy przez tydzień lub dwa przy wietrzeniu za każdym razem robiłabym zdjęcie otworzonego okna – niech leżą w telefonie. Przy każdym zdjęciu automatycznie zapisuje się data i czas jego zrobienia. Plus zdjęcie prania suszącego się na zewnątrz, a nie w łazience itd. Dodatkowo, jeśli masz jakiś automatyczny system zapisujący temperaturę w mieszkaniu, to super. Z drugiej strony po kosztach ogrzewania też będzie widać, że odpowiednio grzałeś. Wiem, wkurzające, ale jeszcze bardziej wkurzające jest być na rozprawie typu „słowo przeciwko słowu” z właścicielem twierdzącym, że nie potrafisz trzymać się zasad. W razie ewentualnej rozprawy sądowej udowadniałabym w ten sposób, że znam zasady i potrafię postępować według nich. Niech właściciel próbuje udowodnić, że tak nie było 😉
Jak zapobiec pleśni w mieszkaniu w Niemczech?
Na koniec parę ogólnych reguł, według niemieckich stronek:
Nie zostawiaj uchylonego okna na dłuższy czas, żeby nie wyziębiać pomieszczenia.
Wietrz kilka razy dziennie po kilka minut, otwierając okna na oścież.
Po gotowaniu, prysznicu itd. wietrz łazienkę oraz osusz płytki.
Nie susz prania rozwieszonego w domu ani na kaloryferach.
Ogrzewaj równomiernie pomieszczenia i nie wyłączaj całkiem ogrzewania podczas Twojej nieobecności.
Co tu dużo mówić – budownictwo jest jakie jest. Przygotuj się na różne ewentualności i pamiętaj, żeby jak najszybciej nauczyć się języka, żeby móc samodzielnie załatwiać swoje sprawy. W tym celu pamiętaj o ściągnięciu mojego ebooka o samodzielnej nauce języka. Porady możesz wdrożyć bezpłatnie i od razu. Ja w ten sposób z sukcesem nauczyłam się niemieckiego, bez wydawania sporych kwot oraz z wielkim sukcesem w postaci samodzielności i wielu możliwości stojących otworem w Niemczech (i nie tylko ;))
